2021年中国楼市的三大预测

地产街 阅读:60673 2021-01-12 21:00:23

预‬计2021年中国房地产仍会继续保持增长。

2020年在疫情影响下,中国经济在“六稳”“六保”和疫情控制得力下,成功实现V型反转,率先在全球复苏并唯一实现正增长,贸易出口大增。

中国楼市在“房住不炒”下虽然多地调控升级,但在下半年市场复苏和供应量大增下,仍迎来快速增长,实现了V型反转并在年底翘尾。土地出让总面积和总金额、销售总面积、销售总金额和均价都有一定幅度上涨,再创新高。

据贝壳研究院统计,2020年,中国房地产市场总体平稳增长。一二三级市场量平价涨,地价涨幅高于房价涨幅。高能级城市带动增长,一二线城市升温明显,二手房市场稳定,交易小幅回升,是2015年来最大值。

另据国家统计局统计,2020年全国新房交易面积预计将超过17亿平方米,销售金额将突破17万亿元,成绩好于预期,均创下历史新高。楼市C位热度不减,核心城市”抢人大战”加速,购房信心大幅上升。

全国300城市土地出让金总额6万亿元,同比增加16%。一线城市土地供需两旺,揽金总额同比上涨逾四成,前十强城市年度收金均突破千亿,销售总面积和总金额全国成交占比显著提高。

此外,办公楼市场萎靡,社区商业因疫情受到青睐。海外置业虽受到疫情影响,但发达国家房价持续走高,置业创新高。

2021年,在疫苗上市后预料疫情影响减弱、扩大内需使市场需求反弹、实现小康目标、十四五开局之年等因素的推动下,中国经济预料将保持高速增长,国内外很多机构分析增长速度可能高达6-8%。

但是,世界政治、经济中不确定因素随时存在,黑天鹅事件也是层出不穷。中美关系和外部环境仍然紧张,影响经济发展和快速增长的因素仍然存在。

房地产的发展也同样存在许多不确定的因素,解决好“大城市住房问题”和长租公寓,加快城市老旧小区改造,全国楼市调控学习“长沙经验“,成为今年的政策基调。

金融监管层也一直视房地产为中国最大的灰犀牛。除了融资政策不断收紧,去年8月出台融资新规“三道红线”之外,去年12月31日还出台《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,并于今年元旦开始执行,限制各银行的房地产贷款和个人按揭贷款比例不能超过“两道红线”。

2021年,中国房地产会有什么发展特点呢?

预测是件吃力不讨好的事情,很容易被打脸,中国楼市也是很容易受政策影响的市场。中原地产的张大伟也说,世上没有能准确预测中国楼市超过三个月的神算子。

虽然“世界唯一不变的就是变化本身”,我们仍需在变化和不确定性中寻找确定性。在进行了一些研究分析后,地产街 有以下三大预测。个人意见,仅供参考。

首先,房地产会继续保持增长。

在经济保持增长、M2继续保持宽松、内需反弹释放、居民中长期贷款高达6万亿的情况下,中国房地产大概率会继续保持增长,而不是易居集团CEO丁祖昱在2020年的年终演‬讲‬大会上悲观表示的步入无增长时代。原因如下:

一是房地产对相关产业的巨大带动作用,仍然对经济复苏和增长有重要促进作用;

二是一二线城市在成交总量的比重不断上升,地价不断上涨,助推房价也继续上涨;

三是房产投资仍然是对抗通胀和货币贬值,财产保值增值的重要手段。

四是融资新规“三道红线”对品牌房企融资的约束能力作用有限。

五是元旦前出台的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》约束有限,目前银行超标情况并不严重,调整也有2-4年期限。

所以,2021年的土地出让金、房地产投资、销售总面积和销售总金额大概率仍然有可能继续上涨,并突破2020年的纪录。百强房企的市场占有率和集中度还会进一步提升。但是百强房企榜单买榜情况较多,非头部企业的水分较大,也不必太看重。

其次,大城市仍然是房地产的主战场。

去年底的中央经济工作会议定调,2021年全国房地产的重点工作是“解决好大城市住房突出问题”。预料大城市今年的楼市调控政策不会放松,个别热点城市甚至会加码升级。但是,中国的城市化竞争目前主要仍然集中在大城市进行,特别是南方和东部的一二线大城市进行,经济发展、产业布局、抢人大战都主要在这些城市。所以,2021年这些大城市仍然是房地产的主战场。

综合中国2020年GDP已经超过或接近万亿元、人口已经接近或超过1000万两项指标,2021年中国房地产最值得关注的就是下面17个城市。其中绝大多数城市房价在今年仍有上涨空间,即使今年不涨,今后一定还会上涨。

即使是中央关注的长租公寓问题,也主要是这些外来人口较多的大城市,但市场整顿和投资、经营、规模化尚需时日。三四线城市2021年也会进行抢人大战,入户门槛会降得很低。

在“因城施策”、“一城一策”的政策下,为了经济增长也有部分三四线城市可能会放松限购政策,但在产业和人口不占优势的情况下,总成交量在全国的比重可能不高,所以仍然不是主战场。

第三,长‬三角、‬珠‬三角仍是热‬点区域‬。‬

作为房产投资,建议还是集中在“南宋版图”范围内,并重点关注上图中长三角和珠三角的一二线城市。北方则重点关注北京。北京今年市区范围内新房大概率房价会上涨。并且,重点关注住宅。

长三角城市群,重点关注上海、杭州、南京、苏州、合肥以及宁波。珠三角城市群,重点关注深圳、广州、佛山、东莞。这些城市2021年楼市仍然会有较好行情,如果刚需上车一族,越早买越好。如果有一二手房价倒挂的“打新”机会,要毫不犹豫地去“打新”。

中西部地区去年市场相对沉寂,重庆、成都、武汉、西安市场走弱,全年成交缩量,郑州市场下行压力加剧,郊区项目价格下降幅度较大,以价换量。长沙则市场稳定,土地市场火热,住宅市场量价微涨,公寓市场量涨价跌,市场分化加速。预计这些城市中2021年武汉、西安、成都的市场相对较好。

如果资金实力雄厚,就重点选择城区的豪宅和优质物业,上涨空间仍然较大,保值增值能力较强,但变现和收益周期较长。其次是城市边缘和近郊有产业和地铁规划的次新板块,在板块轮动效应下也有较好的上涨空间。

2021年,虽然疫情仍然严重,黑天鹅事件也可能不断发生,我们仍需寻找变化和不确定中的确定性。资产配置也宜多元化,房产投资的比重已不宜过大。除了投资房产,投资股票、黄金、比特币等或许也是较好的选择。

2021年,希望对中国经济和中国房地产都是美好的一年。

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